磨礪許許，珠貝熠熠——凱瑞國寶花園項目成本解決方案實例分析

　　編者按：自海天咨詢集團推出海天密碼“112310”系列文字以來，受到了許多地產企業、咨詢企業的青睞與推重。其一個成本管理體系建立、12月動態成本管理機制、3大關鍵點技術及10%成本節約目標經實踐檢驗，確實是造價咨詢行業當前發展的有力方向，也是廣大建設投資單位迫切需要所引導成型的。

　　位于九朝古城洛陽市的凱瑞集團，是洛陽市乃至整個豫西地區規模最大、實力雄厚的大型地產企業，與海天咨詢集團合作長達近十年之久。其旗下國寶花園項目是豫西地區著名的別墅群及高層建筑類別，以歐式風格、設計精良、質量過硬等特點獲得過多項大獎。其建設過程中海天咨詢集團作為重要合作伙伴，采取了一系列咨詢方案，保證了項目良性建設及成本管理優化。

　　　　根基篇

　　測試滄海明珠小區要感受咋樣的勤勤懇懇這樣才能彌漫出瑩潤瑰麗的熠熠永恒？ 　　原本，它已經只能絲毫不起眼的一片砂礫，闖入珠蚌深出；然后珠蚌吐納，歷久修護，綿綿不絕持久的，才會造就兩顆柔和油亮的水晶。 　　如何一名項目建成之初，比作一顆珍珠貝說的話，所以項目在實現目標具體步驟中經行的成本費監管就如一塊珠貝。就沒有珠貝的侵潤性，哪來錦繡的璀燦？ 　　若果一位工程產品設立之初，比如一顆顆種子資源，特別工程產品在滿足的過程某種經厲的成本費控制就好像什么是成長的凡事養份。不存在給養哪來參天樹？ 　　基礎，也是凡事；成材，命中注定磨折。 　　凱瑞國寶園藝產品恰好是豫西大盆里一枚璀璨奪目的耀眼明珠。而海天咨詢中心在該產品中能提供的一趟風險管控則是珠貝，是精益管理求精的價值觀念、在校園市場中長期快速發展快速發展的眼神及為的客戶需竭盡全力、全權負責的戰略性發現和關鍵。 　　假設把國寶花園里該項目的經營比作顆一棵大樹，而海天所帶來的戰略重點道德觀念和指標是之基；價格經營管理體制是主要；階段中，性區劃及重要的點技能是莖葉；特效就是說花。

　　主干篇

　　國寶園藝應用于許昌市洛南園區，臨著王城大街，西臨師范大學路，北臨開元大街，南接牡丹花大街。國寶園藝總土地征用近800畝，投資建設項目總設計征地戶型計算51.88公傾，生活區規劃征地戶型計算51.88公傾，這當中小洋房戶型計算25.421公傾，聯建征地5.707公傾，投資建設項目總房建戶型計算312785.5㎡，小洋房房建戶型計算258082.24㎡。發展征地8.301公傾，造林征地戶型計算12.451公傾，造林率達到50%往上，3萬㎡浩瀚無垠湖域，6000米環保湖岸線，16座恬靜小島旅游，集獨幢小洋房、雙拼小洋房、聯排小洋房為合二為一，包含中國國內稀有的的游戲級小島旅游小洋房崇尚社區服務站。 　　因服務設施種類齊全，建造規劃體塊甚大，國寶花苑的建造項目分為各核心區做，建造規劃有效期較長。小編就國寶花苑香泊灣、帕提歐、華府等一個近三年期來核心區的建造規劃事情、顧問計劃做那些匯報總結。 　　“兩個成本費體制”是海天解鎖帳號密碼的首位要項，也是海天解鎖帳號密碼落實的實際和重點方法手段，最根本的凸顯只是 全環節發展項目價格維護。香泊灣等四個核心區的發展運用的正值全環節發展項目價格維護。

　　枝葉篇

　　香泊灣等幾投資項目，其全的過程 項目工程土建預算工作解決計劃方案的開展可為以下5個關鍵期：

　　一、 設計階段

　　來構思分的階段中中，是海天秘碼3個首要點技術設備中的首個首要點。建筑項目構建來構思分的階段中中，是構建活動去完全規模和重要形容來想法的過程中，是判定與管控建筑項目構建優點的重中之重分的階段中中，。在活動具體情況操控中，來構思對整體化建筑項目構建優點的作用到達75%上。來構思設計的概念是每種活動會做起少投放、高生成、合理安排的使用人、財、物，達成最佳實惠社會價值的首要。在來構思分的階段中中，去成本費低管控會最明顯可能的少案后搬家帶動的成本費低加強。 　　論文就海天顧問在這種過程中給予的的關鍵售后服務點恰當簡述。

　　在方案設計階段，設計概算與實際建設成本存在差異是首當其沖的問題。海天咨詢主要配合凱瑞集團選擇最佳設計方案，確定工程總估算。（包括但不限于基礎形式、基坑支護方式、外立面、空調冷熱源、門窗等方案提供造價估算比較。）協助甲方編制、調整整體項目的投資測算，從成本控制角度對不同階段設計方案的建造成本進行量化評估和分析，提出降低成本優化建議。根據甲方提供的圖紙、文件等資料進行針對不同設計方案、設計節點做法、不同材料設備選型的成本分析比較；對比甲方的成本控制目標，提出設計優化及綜合性成本建議，以使日后完成的施工圖設計符合甲方的造價控制指標。

　　在初步設計階段，海天咨詢會根據凱瑞集團確定的初步設計，確定單項工程造價。并根據甲方提供的進度計劃編制資金流量表，對整個項目資金運作進行反映。在第一次初步預算完成后，海天咨詢會提出對上述預算之造價減省方案，確定各部分的限額設計額度，同時向甲方進一步提出設計階段的成本控制建議。

 

　　　當項目設計施工圖紙出來以后，海天咨詢將組織成本管理人員編制施工圖預算，通過公司內部施工圖預算與設計單位出具的施工圖預算對比，找出差異，分析原因，形成書面記錄，再次提出施工圖優化建議。與設計人員溝通調整，并根據工程的特點，對指標進行分析。

　　在項目采購策略和合約規劃中，合約規劃是指將目標成本按照“自上而下、逐級分解”的方式分解為合同大類，進而指導從招投標到最終工程結算整個過程的合同簽訂及變更的一種管控手段。“合約規劃”將成本控制任務具體轉化為對合同的嚴格管控，從而實現對“項目動態成本”的有效管控。其中，對于施工界面的劃分頗為重要，通過界面劃分，明確各自的工作內容，防止過程中費用增加。（“合約規劃”內容詳見本刊第五期海天密碼之“3”）

　　項目采購采用集中采購的策略，具體內容參見海天密碼之“3”一文，此處不再贅述。

　　針對本工程海天咨詢就工程量計算規則和計價原則提出專業性的建議：

　　關于工程量計算規則，主要從土石方工程、鋼筋混凝土結構工程、裝飾裝修工程，這三方面入手計量。除了與甲方的明文約定的計量方法外，其他均按照《河南省建設工程工程量清單綜合單價(2008)》及其補充文件的工程量計算規則進行計算。

　　關于計價原則，主要根據《河南省建設工程工程量清單綜合單價(2008)》版要求，本定額子目中的所有材料品種都可以參照市場價格調整，結合本項目費率合同特點，建議對可調差的材料范圍明確約定。針對于本項目外裝飾屋頂鋼構架、外墻干掛石材、玻璃幕墻、外立面金屬加石材線條等的復雜程度在詳細深化設計的基礎上，建議進行清單招標。

　　二、 招投標與簽約階段

　　上述價段，主要包括了要制定工業量明細單、要制定裝修工程圖成本預算、搞好團結總承攬廠家招投標、總包招投標和采購中標會招投標、總包廠家招投標，等互聯網行業多樣性的事業部分。

　　尤其在配合甲方招標過程中，海天咨詢的工作不限于評標、投標澄清和質疑等，對所有投標文件，包括單價、總價、工程量以及招標文件的響應等方面進行詳細審查及分析，并提出詳細的相關標函分析報告：《標函分析報告》是在詳細評審前由海天咨詢配合凱瑞集團對投標單位的投標文件是否實質響應招標文件，投標報價是否有計算錯誤等進行整理的分析報告。例如：海天咨詢會對所有投標單位的工程量清單進行匯總，詳細分析各綜合單價的合理性。在編寫標函分析報告時，不僅僅從各投標單位的商務條件（付款條件、投標保證金、工期、質量的保證，以及對招標文件的響應）進行比較，還針對清單標段和專業劃分進行投標價格的具體比較分析，將影響總價占比較大的主要材料單獨提取出來進行價格對比，整理差異較大的分部分析，為業主提供經詳細對比后的投標單位排名建議。在此基礎上，對有效投標文件進行詳細評審，由業主進行最終的投標單位投選。

　　三、 施工階段咨詢

　　道路施工的階段的咨詢服務工作任務，還有企業承包商承包合同工作、設計的修改及學生簽證場所工作、總生產成本月報與總生產成本動態性工作、支付行業工作已經保險索賠工作。

　　在承包商合同管理工作中，海天咨詢負責甲方與承包商之間的合同管理，按甲方的要求對甲方與承包商之間合同條款的條文規定進行解釋；在施工過程中合理地預見承包商可能出現的潛在違約風險，按照甲方要求提供反映各工程合同已完部分實際支出，及對未完部分提供相關的分析及建議。

　　承包商合同管理

　　海天咨詢負責甲方與承包商之間的合同管理，按甲方的要求對甲方與承包商之間合同條款的條文規定進行解釋；在施工過程中合理地預見承包商可能出現的潛在違約風險，按照甲方要求提供反映各工程合同已完部分實際支出及未完部分提供相關的分析及建議。

　　成本月報及成本動態管理

　　海天咨詢每月為甲方提供階段性造價控制的動態分析報告（包含在建項目當月的成本狀態、當月成本變化原因及事件、當月項目進展情況、當月招標及合同簽訂情況、當月變更簽證情況、當月認質認價情況、當月預估造價情況、以及動態成本信息匯總表、并對成本控制綜合情況作出評價，并結合階段控制目標進行投資偏差分析和提出糾偏建議。）

　　設計變更、現場簽證管理

　　（1）對擬采取的設計變更、現場簽證方案（不論由甲方、設計方、承包商或其他方提出的建議）進行造價分析和判斷，并在此基礎上向甲方給出專業性的建議；評估設計變更、現場簽證的經濟性和合理性，以供甲方決策參考；

　　（2）對于決定采用的設計變更、現場簽證，負責對設計變更方、現場簽證方出具的設計變更文件及現場簽證文件進行預先審查，如存在任何問題及時和對方溝通；

　　（3）現場計量并附完整的計量資料，審核施工方報送的變更或洽商，并給出書面審核意見；

　　（4）按照合同分類歸檔所有設計變更、現場簽證等；

　　（5）以合同為依據，一般設計變更在每月內完成對設計變更的計價，并解決設計變更對工程造價的影響以及相關合同價款的調整；

　　（6）跟蹤設計變更、現場簽證的執行情況。

　　支付管理

　　每月為進展中的工程進行評估，并向甲方提交《進度款審核表》，作中期付款之用。

　　索賠管理

　　海天咨詢以合同為依據，充分發揮咨詢方作為專業顧問的技術優勢和經驗優勢，實施包括對總包、指定分包和指定供應商的索賠或反索賠，最大程度地保護甲方的利益不受傷害，從根源上保護甲方的利益。

　　四、 竣工結算階段

　　完工結賬時間段，收錄了按照的提供服務步奏，還有成本大網站數據庫的總結和后評論等辦公。

　　竣工結算階段，海天咨詢提供的服務流程如下。

　　造價數據庫的整理。包括整理人工、材料、機械各要素消耗指標、費用指標、價格水平；設備、材料、成品、半成品的產地、供應商名錄、規格等。按照甲方的要求，總結分析各個項目的《指標分析報告》，包含編制依據、工程概況、單項工程經濟指標、分部分項工程經濟指標、每平米人工和材料消耗量、材料價格等項目和數據。

　　后評價工作，包括查找失誤與不足，對初步設計概算、施工圖預算、竣工結算三算對比，從設計、預算編制（工程量清單）、招投標、合同管理、過程簽證變更管理、甲方審定的施工方案措施、材料設備采購方面，分析建安工程費用變動的關鍵影響因素，為甲方提交項目過程執行中分析總結報告，為甲方未來實施類似項目的實施積累經驗性、指導性資料。

　　五、 竣工備案后階段

　　這些第一階段中，是收場第一階段中，，主耍是加上施工單位的資源處理和修改修修愛運轉，這段話從略。

　　花果篇

　　憑借對凱瑞國寶園藝的產品的概述找到，我門并不特丑出分鐘控建成資金方法工作體系 貫通整塊的產品，共為的產品制定一個能提拱各類數據資料，為凱瑞投資控股公司在的產品制定一個的不同于分階段能提拱大多數以下的優點： 　

 
　　總結篇

　　下面我們來分析一下下面我們來分析一下，依據海天諮詢作為的過程控建造生產成本經營模式產品，滿足了低于關鍵： 　　1、保證投資的費用抑制夢想，減小投資項目實際情況規劃設計投資的費用，結果將對賬投資的費用抑制在夢想超范圍內。 　　2、經由靜態直接費用月報的編制工作與錄入，以便于凱瑞企業行為層官員盡快熟記好項目直接費用靜態。 　　3、關心凱瑞搭建的投資成本投入低預算治理平臺，實行各內容的投資成本投入低預算治理的正規性和平臺性治理，不斷提升的投資成本投入低預算嚴格監督程度。這也是相融合了內容的投資成本投入低預算治理和企業公司的投資成本投入低預算治理的雙相功能。